对广大购房者来说，买房绝对是一件大事。
在购房过程中，你有没有被坑过？那些购房的条条框框你真的了解吗？怎么签合同才能避免入坑？如果不幸被坑，又该如何维护自己的权益？昨日一年一度的315国际消费者权益日。我们特意邀请了几位专家和律师，和大家分享，怎样买房才能不被坑。
乐居特梳理了12个常见问题、真实案例，为大家答疑解惑。
嘉宾：
中国房地产数据研究院院长 陈晟
上海杜跃平律师事务所主任律师 杜跃平
中国消费者报楼市家居主编 孙蔚
上海链家交易产权中心总监 施安
北京我爱我家客服中心经理 王丁钉
Q1:【合同已签，房东想毁约？书面告知留证据起诉】
@网友提问：签了购房合同，房东反悔不想卖了，我不能接受，现在应该怎么维权？
陈晟：买房是商务行为，一切都在法律保障之下，取决于相关合同约定，希望在交易秩序上能有动作，包括购房、租房，应该在合同的法定框架内进行，如果有违反，应当根据合同进行法制上的处理。
杜跃平：买方如遇到卖方一方想涨价或者反悔不愿出售的情况，买方即使向法院起诉，也无法确保房屋过户。
1、签约目的是为了履行合同。
2、依据购房合同具体条款，选择：先发一个坚持履行合同函；再视情况，或请仲裁委员会仲裁，或者直接起诉至法院，要求对方履行合同。
3、请一个专业房地产律师做具体法律服务。
王丁钉：签订买卖合同后，如果因一方反悔导致合同不能履行，守约方应及时向对方发送书面告知其继续履约，留好相应证据，为以后诉讼准备。证据不仅限于书面告知函，微信、短信、录音都可以。
Q2：【合同已签，房东想涨价？没权利加价，协商不成起诉】
@网友提问：买房合同已经签了,现在房东要涨价，老师，我该怎么办？
杜跃平：在购房合同签订的情况下，买方如遇到卖方一方想涨价或者反悔不愿出售，买方可以向法院提起诉讼，要求卖方继续履行购房合同并协助买方办理房屋过户手续，以维护自身合法权益。
施安：1、提出继续按原合同价格履行合同
2、双方协商是否继续履行
3、若协商一致，按原条件，继续履行
4、若协商一致，变更原交易条件，继续履行
5、若协商一致，双方可以有条件解约
6、协商不成，先行书面（双挂号、快递）、微信、短信催告，催告到期对方还继续不履行，建议收集相关证据，聘请律师进行诉讼。
孙蔚：这需要仔细研究一下合同的相关条款，如果在购房合同中对房东涨价有约定就按照约定办。这也提醒了买房者在签订合同时一定要完善、周密。如果合同中没有这个约定，那么通常情况下就应该要求业主完成房屋交付，比如房产证办理之类的。从合同法角度来讲，房东是没有权利临时加价的。
Q3：【房本除名，公证处改份额可以省手续费】
@网友提问：想把房本上孩子的名字去掉，如果去公证处把子女份额改成1%，手续费是不是可以便宜点？
杜跃平：是的，也可以去不动产登记中心，通过买卖方式过户。
Q4：【买的房欠费谁负责？谁欠谁负责】
@网友提问：老师好，我买二手房的时候没注意物业和电费的交接，入住才发现之前的业主欠了几年的物业费没交，现在我联系不上之前业主，我需要承担所有的费用吗？
王丁钉：如合同中约定房屋交付前相关物业、供暖、水电燃气等费用卖方应结清的，这些费用应该由卖方承担。如果卖方拒不履行合同，应根据合同约定及相关违约责任，向卖方追讨。房屋买卖交易建议还是找一些知名度高的，品牌好的大公司。
杜跃平：1，为了方便生活，可以选择交费，2，也可与物业公司说清楚，如果超过二年以上的物业费，物业公司自己不主张权利，是与新业主无关；3，通过调查，可以找到老业主的。
Q5：【阁楼产权不受保护 打通需避过承重墙】
@网友提问：二手房，多层顶层的阁楼，产权上受保护吗？我自己打通做房间是否合法？
孙蔚：产权面积通常不包括阁楼，可以查看产权证上的具体约定，会有清晰的表述。国家建筑面积计算规范是这样规定的：层高在1.2米以下的,不计算建筑面积,层高在1.2~2.1的部分,计算一半,2.1米以上的计算全部面积,坡屋面的顶层那样的地方按相应高度的投影面积算。
王丁钉：二手房顶层阁楼如不属于私搭乱建，且在规划范围之内的，是涵盖所购房屋面积范围内的，只是产权证上未体现该部分面积，具体情况应到当地不动产交易中心咨询。房间打通不改变房屋内主体结构的，一般不违法。
杜跃平：1，产权上不受保护，不能上产权证，但可以使用。2，打通做房间，不能打通承重墙，要向物业公司查图纸。
Q6：【地下室强买强卖？退房起诉】
@网友提问：之前开发商说地下室自愿购买，但是现在开发商把地下室捆绑销售，强买强卖，而且不买不给办贷款，请问我应该怎么办？
孙蔚：地下室捆绑销售是明令禁止的，购房者可以向相关行政管理部门投诉。如果因为这个原因不能买房，购房人可以提出退房，若开发商不同意退订金，购买人可以起诉，因为是开发商原因导致合同无法履行。
Q7：【首付涨到7成付不起，定金退吗？看合同是否有约定调解】
@网友提问：去年11月上海新政首付改为7成，对于已经付了定金却无力支付七成首付的人来说，定金还能要回来么？
杜跃平：要看合同约定，是否有写遇到政策变化，定金可以退，即可以解除合同。另外，与上家再调解一下。如数额较大，向专业律师请教。
Q8：【刚需置业二手房选择面广 可逐步改善】
@网友提问：年轻人置业，刚需，买新房还是二手房？
陈晟：买新房、二手房都是可以的，但是在一些二手房交易超过新房交易的城市，二手房选择面会多一些，年轻人刚需置业，不需要一步到位，可以逐步改善，国际上一些人可能每5年就要换房子，从轨交方便的房子换大房子，还要考虑孩子，这是要一步步做的。
Q9：【置换需慎重 拓宽余地找专业公司】
@网友提问：老师我准备置换，如果现在自己的房产还未成交，但我已经看中下家，我该如何与下家协商才能有保障？
杜跃平：这是改善性购房，先尽量对自己房产的合同早履行完毕；对看中房屋的买卖合同尽快落定，同时对付款、贷款的时间，尽量加大余地、时间宽裕，当然在该房子上家的接受范围内，在估计时间上比登记中心规定操作时间至少加2个星期以上，防止各项准备延期和不可预计事情的发生，以免违约发生。
王丁钉：这种情况一定要慎重，房屋买卖交易流程手续复杂，流程时间较长，且不确定因素较多，建议先确定自己现有房产交易流程及时间后，再签署准备购买的房屋。改善型购房一般都需要先将自己现有房屋出售或签订买卖合同后，再去购买置业升级的房子。建议两套房屋都去找一家房屋中介去操作，由相关专业人员来进行此方面流程及交易时间的把控，尽量找专业的公司，不要因一时贪图便宜，因小失大。
孙蔚：建议关注合同细节，专业的人做专业的事，品牌开发商品牌中介更靠谱，最起码出现问题找得到人。
陈晟：现在是改善的大趋势，但是改善要当心，如果两房卖了不能买到三房会踏空，购房目标要明确，资金要充分准备，不要过度期望两房售出回款，现在有和房东谈判的机会，要做好充分沟通，可以考虑银行来填补资金缺口，一些辅助措施要做好。
Q10：【买新房优惠不一？签下合同已有法律效应】
@网友提问：我买的一手房，但是听别的买了房子的人说他们有关系，他们开盘当天给了九五折优惠，而我没有，首付已付，请问我应该如何维权？
孙蔚：这个只能各显神通。
王丁钉：应该按已签署合同执行。
杜跃平：首付己付，合同已经签下并生效，有法律约束力。但是，可以试一下，与开发商协商能否在后续付款上和今后物业管理费上，予以优惠。谈不上维权，是尽力协调。人情社会的事情，以后尽力尝试多种方式，个体趋利避害，本律师可以理解。
Q11：【买的房被查封了？要回全款难】
@网友提问：我买房的时候把全款一次性付给了上家。但是过户的时候才知道前一天这套房子被法院查封了，没法儿过户了。现在联系不上房东，我的朋友说，如果想维权诉讼周期很长还可能追不回全款，请问有什么解决办法吗？
王丁钉：房屋被查封无法过户，且将全款支付业主，之前有过类似案例。建议先弄清楚该房屋有无其他轮候查封，说白了就是有几个查封。如果只有一个查封，建议做轮候查封。因为现房屋价格可能比之前购买价格要高很多，以后即使房屋拍卖，偿还第一受偿人后，可能会有剩余房款，可以弥补部分损失。可以对现有查封提出异议，要求合同继续履行。但要依据所购房屋合同履行的具体情况而定，例如是否网签？房屋是否交付？买受人是否已入住？等等。
孙蔚：这个情况复杂，难度较大。
Q12：【一直没拿到房本？业委会诉讼维权】
@网友提问：我2003年买的房子，到现在还没拿到房产证。曾经有其他业主起诉到法院，街道办也介入过，但后来都不了了之了。现在我应该怎么办？
王丁钉：这个得看具体情况，是什么原因导致无法取得房屋产权证？如果五证不全即销售的，是开发商违规行为，建议成立业委会，从法律诉讼及行政投诉两方面着手，并聘请相关专业律师，进行维权。
孙蔚：起诉是常规的做法，需要明确小区是不是违规开发，五证不全，如果五证齐全，需要了解开发商为何没有办理大产权，只有开发商办了大产权才能分割给业主办产权。
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